2月起，国家频频出台各种利好楼市的政策，如一股暖风，让楼市迅速升温。受新建商品房市场“传导”，临河二手房成交量一路“高歌猛进”，与去年同期相比可谓爆发性增长。

　　5月1日起，内蒙古自治区将全面实施“营改增”。“营改增”施行后，二手房买卖的税负会如何变化？临河二手房市场走势如何？二手房价格是否受影响？近日，记者走访了二手房市场并采访相关部门。

　　数据3月临河二手房成交量同比增189.4% 环比增239%

　　4月11日，自治区住建厅房产统计系统显示，今年一季度，临河区二手房总成交量为1159套，交易额4.24亿元，面积14.11万㎡。

　　回顾今年临河的二手房交易情况，从1月份起，无论是成交量还是成交面积，都较去年有较大提升。1月，总成交量417套，同比增长93%；交易额1.52亿元，同比分别增长101%。2月，总成交量169套，同比增长37%；交易额0.61亿元，同比增长61%。3月，受政策等多种因素影响，二手房呈现热销态势，涨幅明显：总成交量573套，同比增长189.4%，环比增长239%；成交面积5.81万㎡，同比增长179.9%；交易额2.11亿元，同比增长249.1%，环比增长246%。

　　走访二手房中介成交火爆 1+1地产单店成交量翻番

　　4月9日，适逢周六，记者来到位于四季花城三区北门的1+1地产，店内看房者络绎不绝。身着统一服装的房产经纪人忙得停不下来，有的经纪人带购房者看了临河城区增量房、存量房分位图后，耐心认真地帮购房者挑选适合的房源；有的忙着向购房者介绍目前的交易税费清单及办理过户、贷款流程。

　　据了解，内蒙古壹加壹房地产经纪有限公司（简称1+1地产）作为我市地产中介的一支“新力军”，自2015年4月成立以来，通过专业正规的服务深耕市场，迅速发展成一家拥有三家分店的房产中介公司。该公司总经理裴永红告诉记者，春节后，每天到店客户较节前增加了一倍多，去年他们单店单月最多成交13套房，今年3月份就成交了20多套，成交量明显增加。

　　裴永红介绍，目前西区一手房均价普遍都是4000多元每平米，而二手房价格上涨较为明显，均价达4700~4900元每平米；主城区围绕市实验小学、临河四中、四小、五中的小区的房价每平米少则4800~5200元，位置、楼层、装修硬件配套设施优越的可能会达到每平米6000元。

　　“近期签约量提升主要与2月份出台的一系列利好政策有关。首先是购买首套房最低首付款比例降至20%，购房门槛低了，更多人能买起房了。接着，契税政策出台，降低了购房成本。很多人选择较大户型或学区房或靠近市中心、环境更好、配套设施更完善的次新房小区等，这类房源平均单价在4700元以上，因此一定程度上拉高了整个二手市场的成交均价。此外，在楼市成交量、价格均走高的情况下，购房者怕涨、追涨心态明显，因此签约速度都很快。”裴永红说。

　　市民：“营改增”新政不会影响买卖计划

　　4月11日，记者来到市房屋产权交易登记中心看到，宽阔的大厅内人来人往。据一位工作人员介绍，“营改增”税制改革公布后，很多市民不清楚能给自己带来什么影响，所以最近咨询过户、二手房交易所缴纳税款变化的市民比较多，但并未出现大批量集中过户的情况。

　　记者随机采访了几位市民，仅有个别市民因担心税率会大涨而急于买卖房，大多数市民表示“营改增”不是其买卖房产的主要原因，不会影响买卖计划。

　　王先生一家多年来一直住在育才小区。从去年起，他就打算换一套二手三居室。“现在很多二手房都是由买方承担过户费，不少朋友说‘五一’以后税率可能会涨，让我赶紧买。但我觉得咱们这儿也不像一、二线城市那样，买套几百万的房交十来万税费。即便税率提高，也就多个几千块。能选一套价位、地段、户型都合适的房子才是最关键的，只要时机合适就出手。”王先生说。

　　分析“营改增”新政倒计时 二手房买卖税负增还是减？

　　“营改增”到底是什么？新政实施后，个人买卖二手房是否要多缴税？

　　1+1地产总经理裴永红介绍，按照现行政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。而“营改增”简单的说就是一套房买时候100万元，作为二手房以120万元卖出，增值税就是对溢价的20万元缴税，而营业税就是按成交价格120万元缴税。

　　“‘营改增’具体政策没出台，税负是否变化还不能确定。缴税是多是少还要看溢价程度，但税率减的可能性更大。” 裴永红补充说，“其实从满2年减免营业税到最低首付比例、利率的降低，从今年2月22日开始执行的契税新政再到马上落地的‘营改增’，对于二手房交易都是利好，有购房意向的市民可以考虑出手。”

　　记者了解到，税务部门目前正抓紧组织开展“营改增”准备工作，并对试点纳税人征管信息开展调查核实等前期准备工作，确保新增试点行业纳税人自5月1日起顺利开具增值税发票，保障税制平稳转换。

　　业内人士：二手房价格仍有上涨空间

　　裴永红说，目前临河二手房成交量日渐增长，未来价格至少维持稳定，上涨空间较大。究其原因，首先是二手房数量越来越多，而且很多小区建成年限短、环境好，给了买房者更多的选择。而一手楼盘获得预售许可的并不多，但刚需旺盛，改善型客户日趋增多，会促使二手房市场的繁荣。其次是税费政策、银行政策都很大程度降低了购买门槛和购买成本，也刺激了二手房的交易。

　　温馨提示 买卖二手房要谨慎

　　记者了解到，近年来临河的房产中介行业蓬勃发展，但有一些企业诚信缺失，行业中存在吃差价、收取高额代理费、交易不透明、服务不到位等损害消费者利益的现象，还有不少企业只签订买卖两方协议，出现问题不承担责任。

　　对此，裴永红说，他们公司签署的都是正规制式的三方合同及补充协议，交易过程全部都有专业人员协助办理，在产权核实、合同签订、风险告知、办理时效、明确违约责任、尾款交付、交房等环节全部有公司人员陪同，并按约履行。这样可以尽最大可能降低客户在交易过程中的风险。

　　裴永红提醒市民，要根据自身购买需求、购买力去选购二手房，不要盲目购房。但如果看上了自己相对满意的房源，也要果断出手。同时，在购买二手房时一定要核实房屋产权，查看产权是否明确，有无保全、抵押、查封等情况，对于房屋有银行抵押的情况，要明确合同项、资金划转的方式等，因为二手房交易标的大，流程复杂，一定要谨慎交易。